Jakie grunty są wykluczone z budowy farmy fotowoltaicznej?

W dobie transformacji energetycznej i rosnącego zainteresowania odnawialnymi źródłami energii, fotowoltaika staje się jedną z najpopularniejszych form inwestycji w zieloną energię. Jednak zanim rozpocznie się projektowanie farmy fotowoltaicznej, duże znaczenie ma wybór odpowiedniego gruntu. Nie każda działka może być wykorzystana pod tego typu inwestycję – zarówno ze względu na obowiązujące przepisy, jak i uwarunkowania środowiskowe czy techniczne.

Grunty wykluczone z budowy farmy fotowoltaicznej – co mówi prawo?

Zgodnie z polskimi przepisami, najczęściej wykluczone z budowy farm fotowoltaicznych są grunty rolne klasy I, II i III. Są to tereny o wysokiej bonitacji, które zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych powinny być przeznaczane przede wszystkim pod działalność rolniczą. Aby na takich gruntach wybudować farmę PV, konieczna byłaby ich odrolnienie – czyli formalne wyłączenie z produkcji rolnej – co wiąże się z dodatkowymi kosztami, czasochłonną procedurą i w wielu przypadkach nie jest w ogóle możliwe.

Dowiedz się więcej o klasach gruntów i opłacalności fotowoltaiki na nieużytkach.

Ponadto, wykluczone są również grunty znajdujące się na obszarach objętych ochroną przyrody – np. w parkach narodowych, rezerwatach, Natura 2000, a także w strefach ochronnych ujęć wody czy na terenach zalewowych. Równie istotne są zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – jeśli działka objęta jest takim planem i nie przewiduje on możliwości lokalizacji instalacji OZE, konieczna jest zmiana planu, co znacznie wydłuża inwestycję.

Uwarunkowania techniczne i praktyczne

Oprócz przepisów prawnych, istnieją również czynniki techniczne, które mogą uniemożliwić realizację inwestycji fotowoltaicznej. Grunty o zbyt dużym nachyleniu, o niestabilnym podłożu, tereny podmokłe czy torfowe, a także działki o niewystarczającej powierzchni lub utrudnionym dostępie do infrastruktury elektroenergetycznej, nie będą odpowiednie pod budowę farmy PV. Również działki o nieuregulowanym stanie prawnym, objęte sporami własnościowymi lub o trudnej strukturze własności (np. współwłasność wielu osób), mogą skutecznie zablokować proces inwestycyjny.

Co warto sprawdzić przed zakupem gruntu?

Przed zakupem gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej warto przeprowadzić dokładną analizę, która pozwoli uniknąć kosztownych błędów i opóźnień w realizacji inwestycji. Ważnym krokiem jest sprawdzenie klasy bonitacyjnej gruntu – grunty rolne klasy I, II i III są objęte ochroną i ich odrolnienie może być niemożliwe lub bardzo kosztowne. Dlatego preferowane są grunty klasy IV, V i VI, które można łatwiej przekształcić w cele nierolnicze.

Przeczytaj, jak przygotować działkę pod farmę fotowoltaiczną.

Kolejnym istotnym elementem jest weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan powinien dopuszczać możliwość lokalizacji instalacji OZE lub zabudowy produkcyjno-usługowej – w przeciwnym razie konieczna będzie zmiana zapisów, co znacząco wydłuży cały proces.

Zobacz także, jakie wymagania musi spełniać działka pod farmę fotowoltaiczną.

Ważna jest także lokalizacja gruntu względem istniejącej infrastruktury energetycznej – najlepiej, jeśli działka znajduje się w pobliżu linii średniego lub wysokiego napięcia oraz stacji transformatorowej. To znacząco obniża koszty przyłączenia i zwiększa szanse na uzyskanie warunków przyłączenia od operatora systemu dystrybucyjnego.

Należy również zwrócić uwagę na stan prawny nieruchomości – działka powinna mieć uregulowaną własność, być wolna od roszczeń, hipotek i sporów sądowych. Warto także sprawdzić dostęp do drogi publicznej, granice działki w terenie oraz ewentualne ograniczenia wynikające z ochrony środowiska – np. położenie w strefie Natura 2000, na terenie zalewowym lub objętym inną formą ochrony przyrody.

Przydatna może być również analiza ukształtowania terenu i warunków geotechnicznych – idealne są działki płaskie, dobrze nasłonecznione, o stabilnym podłożu i nie narażone na zalewanie czy osuwiska. Wszystkie te czynniki składają się na tzw. „due diligence” gruntu, które przed każdą inwestycją powinna przeprowadzić doświadczona firma specjalizująca się w projektach OZE – taka jak RVMV.

Dlaczego niektóre grunty są wykluczone z budowy farmy fotowoltaicznej?

Niektóre grunty są wykluczone z budowy farmy fotowoltaicznej z kilku istotnych powodów, które wynikają zarówno z przepisów prawa, jak i z ograniczeń środowiskowych oraz technicznych. Główna przyczyna to ochrona gruntów o wysokiej wartości rolniczej i przyrodniczej, które zgodnie z polskimi regulacjami powinny być wykorzystywane przede wszystkim do celów rolnych lub objęte są szczególnymi formami ochrony.

Na przeszkodzie mogą stanąć również kwestie techniczne – działki o dużym nachyleniu, grunty podmokłe, torfowe, niestabilne lub tereny trudno dostępne nie spełniają podstawowych wymogów inwestycyjnych. Podobnie jest z działkami oddalonymi od infrastruktury elektroenergetycznej, których przyłączenie do sieci byłoby ekonomicznie nieopłacalne.

Wszystkie te ograniczenia mają na celu pogodzenie rozwoju energetyki odnawialnej z zasadami zrównoważonego rozwoju, ochrony środowiska i ładu przestrzennego. Właśnie dlatego tak ważna jest profesjonalna analiza gruntu przed rozpoczęciem inwestycji – dzięki niej można uniknąć kosztownych błędów i skupić się na działkach realnie nadających się pod budowę farmy fotowoltaicznej.

Czytaj dalej: Jak obliczyć potencjalny zysk z dzierżawy ziemi pod OZE?